今年以來，各種房地產(chǎn)的刺激政策高頻出臺。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺房地產(chǎn)政策超400條，特別7月以來，各地優(yōu)化政策頻次更是集體飆升，9月政策頻次達(dá)去年四季度以來單月最高水平，核心二線城市，甚至一線城市的政策落地不斷加速。

       不過，有專家認(rèn)為，中央金融工作會議才是真正的分水嶺，房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的號角正式吹響，房地產(chǎn)可以穩(wěn)住了！

要防住金融系統(tǒng)風(fēng)險必須穩(wěn)住房地產(chǎn)市場

      此前有段時間，很多人喜歡將中國、美國、日本、歐盟的房地產(chǎn)市場和股票市場做對比，美國、日本、歐盟的房地產(chǎn)市值和股票總市值的比值，均接近1:1，但中國的比值卻大幅偏離這一水平。一時間，「中國房地產(chǎn)市值超過美國和日本」的觀點(diǎn)廣為流傳。最后給出的結(jié)論是，中國房地產(chǎn)的問題很大。

      不可否認(rèn)，我國房地產(chǎn)在過去幾十年飛速發(fā)展確實(shí)積累了不少問題，但并不能因此抹殺其貢獻(xiàn)，更不意味著可以放任其出問題。事實(shí)上，在當(dāng)下大國博弈的關(guān)鍵時刻，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。

      傳統(tǒng)資本主義國家，經(jīng)濟(jì)增長的初始資本一靠外部掠奪，二靠內(nèi)部資本市場債券、股票等融資。如果二者都行不通，還有別的辦法嗎？答案是，賣地。以美國為例，其獨(dú)立前是13個殖民地，是被掠奪的對象。美國建國（1776年）至1862 年，近百年的時間里，土地財政是政府財政的主要收入。期間，其「土地財政」收入主要是以國有土地出售收入為主，土地出售收入占聯(lián)邦政府收入最高的年份達(dá)到48%。

      1862-1900年，才逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨敭a(chǎn)稅（征收對象主要包括以房地產(chǎn)為主的不動產(chǎn)和其它少部分動產(chǎn)）；20世紀(jì)40年代中期之后，開始真正形成以財產(chǎn)稅為主的地方財稅體制，土地財政依賴趨于弱化。

      再看我們，別說在改革開放初期，即使到今天，債券、股票市場融資仍非主流。中國解決資本不足的問題，主要依靠「土地金融」。籍此，房地產(chǎn)市場為整個社會創(chuàng)造了豐沛的資本，使中國得以擺脫依賴過去剩余的傳統(tǒng)積累模式，轉(zhuǎn)向依靠未來收益的現(xiàn)代增長模式（即便是商業(yè)銀行的社會資本融資中，很大一部分也是以地方政府的土地或開發(fā)商的房子作為抵押，創(chuàng)造出來的貨幣）。

      廈門大學(xué)教授趙燕菁就指出，這讓中國的資本市場，與美國有很大的不同。地方政府依靠豐厚的土地出讓金，不僅能從事大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還能招商引資，推動工業(yè)的發(fā)展……

中央金融工作會議吹響了戰(zhàn)斗的號角

      10月30-31日召開的中央金融工作會議，就是一次總動員。自1997年以來，我國共召開了6次全國性的金融工作會議，此前5次是「全國金融工作會議」，最近一次是「中央金融工作會議」，兩字之差，卻有巨大差別：領(lǐng)導(dǎo)班子集體出席會議，顯示了高層對金融工作的高度重視，其權(quán)威力度得到空前提升。

      這次會議召開前，也做了很多鋪墊。今年3月以來，金融領(lǐng)導(dǎo)體制完成了重大改革，組建了高層決策議事協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)中央金融委員會，設(shè)立了中央金融工作委員會指導(dǎo)金融系統(tǒng)黨建，銀保監(jiān)會改組為國家金融監(jiān)管總局，證監(jiān)會調(diào)整為國務(wù)院直屬機(jī)構(gòu)，還有各級各地黨委領(lǐng)導(dǎo)下的金融工委。11月10日，證監(jiān)會、金融監(jiān)管總局「三定」（職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、人員編制）方案最終出爐。

      這一系列組織變革之后，實(shí)現(xiàn)了「黨指揮金融」?？芍^厲兵秣馬，就等發(fā)令槍響了。這次中央金融工作會議，很大意義上就是部署新體制下的防風(fēng)險、促發(fā)展攻堅(jiān)戰(zhàn)的動員會。

      過去，防風(fēng)險的工作也一直在進(jìn)行，但顯然形成的合力不夠，監(jiān)管不夠有力，對此，中央金融工作會議指出：「要清醒看到，金融領(lǐng)域各種矛盾和問題相互交織、相互影響，有的還很突出，經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險隱患仍然較多，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效不高，金融亂象和腐敗問題屢禁不止，金融監(jiān)管和治理能力薄弱。」

      為了解決組織凝聚力和執(zhí)行力，「當(dāng)前和今后一個時期，做好金融工作必須堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)」。并且，在三個主要層面做了部署：

      一、統(tǒng)一思想認(rèn)識，要打造「金融強(qiáng)國」；二、強(qiáng)化組織保障，建立起黨統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的一竿子到底的縱向組織保障體系；三、明確技術(shù)路線。還明確了幾大戰(zhàn)場：中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險、地方債務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)市場風(fēng)險、金融市場風(fēng)險和外匯市場風(fēng)險。

      其中，地方債務(wù)風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險大眾格外關(guān)注，這兩者恰恰又有著千絲萬縷的聯(lián)系，并深度影響金融市場風(fēng)險。

      而我們知道，地方債跟房地產(chǎn)市場有很大關(guān)系，因?yàn)楹芏喑鞘懈叨纫蕾嚒竿恋刎斦?，近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)整，讓賣地收入銳減，缺口一下放大，壓力非常大。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，至關(guān)重要！因?yàn)?，打鐵還需自身硬，只要市場穩(wěn)住了，預(yù)期轉(zhuǎn)向，國際做空勢力也就無從著手了。

      為此，會議提出「健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管」，這個表述過去是沒有出現(xiàn)過的。什么意思呢？這應(yīng)該是針對已經(jīng)出險的房企，確保其能夠在未來交樓，針對風(fēng)險較高或重要性較強(qiáng)的頭部房企，后續(xù)有可能開啟「一對一」監(jiān)管，確保風(fēng)險不再擴(kuò)大。

      此外，會議還提出「完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理」，將房地產(chǎn)市場風(fēng)險上升到系統(tǒng)性風(fēng)險監(jiān)管的高度，未來，「三條紅線」和「貸款集中度」管理有望適度、階段性放寬，以加大對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，緩解重點(diǎn)房企的信用風(fēng)險。

      未來，民營房企的資金壓力有望得到一定程度的緩解，至少「借新還舊」可能增多。特別是相對優(yōu)質(zhì)的房企，可能加大各類金融工具的利用。

      對此，財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康指出，中央金融工作會議對房地產(chǎn)政策的定位，總體上還是延續(xù)2021年經(jīng)濟(jì)工作會議以后的政策方向，「實(shí)際上就是對‘合成謬誤’進(jìn)行糾偏以后，總體上更加積極地考慮房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，如何能夠更好地發(fā)揮應(yīng)有的功能作用。」

救市的戰(zhàn)斗已經(jīng)打響各部門火力密集輸出

      作為金融系統(tǒng)最高規(guī)格的會議，每次全國金融工作會議均對我國下一步重大金融改革方向和政策「定調(diào)」。在黨領(lǐng)導(dǎo)金融的新體系下，中央金融工作會議結(jié)束之后，各項(xiàng)工作就迅速鋪開了。針對房地產(chǎn)行業(yè)的防風(fēng)險戰(zhàn)斗已經(jīng)打響，而且炮火輸出十分密集——

        一、有針對整個資本市場的

      11月2日，國家安全部發(fā)文指出，金融安全是國家安全的重要組成部分，維護(hù)金融安全，是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局的一件帶有戰(zhàn)略性、根本性的大事。推動我國金融高質(zhì)量發(fā)展，必須筑牢金融安全防線、守住金融風(fēng)險底線……

      對于系統(tǒng)性金融風(fēng)險帶來的危害，其特別提到了「次貸危機(jī)」。并點(diǎn)明，個別國家把金融當(dāng)成地緣博弈的工具，一些居心叵測者妄圖興風(fēng)作浪，不僅有「看空者」「做空者」，還有「唱空者」「掏空者」，企圖動搖國際社會對華投資信心，妄圖引發(fā)我國內(nèi)金融動蕩。

      最后，其表示，國家安全機(jī)關(guān)將認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記重要講話和中央金融工作會議精神……把防范化解金融風(fēng)險放到更加重要的位置……對金融領(lǐng)域國家安全風(fēng)險密切監(jiān)測、準(zhǔn)確預(yù)判、有效防范，依法打擊懲治金融領(lǐng)域危害國家安全的違法犯罪活動。

二、有針對整個地產(chǎn)行業(yè)的

      11月3日，中證報報道，證監(jiān)會債券部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，證監(jiān)會將深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，激發(fā)債券市場活力。堅(jiān)持底線思維，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控……保證房企股債融資渠道總體平穩(wěn)……堅(jiān)持「一企一策」，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險。

      11月7日，央行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召集數(shù)家房企座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。

      與此同時，央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報告（2023）》提到，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

      預(yù)計后續(xù)一二線城市在限購層面會有放松性政策出臺，同時，加大公積金購房支持力度，加快推進(jìn)「帶押過戶」模式，以及進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行等。

三、還有針對重點(diǎn)開發(fā)商的

      11月6日，萬科與金融機(jī)構(gòu)開了個線上交流會，會上，深圳市國資委表示，充分認(rèn)可和信任萬科團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性……如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

      官方如此表態(tài)力挺一家房地產(chǎn)企業(yè)，非常罕見，但在此刻卻是必須，因?yàn)槿f科不能出問題！因?yàn)?，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于修復(fù)時期，市場在悲觀的情緒下很容易失去判斷力，「優(yōu)等生」的股債價格下跌，讓房企更加陷入「自證難」的不利局面。如果不及時加以遏制，任由做空勢力肆虐，那內(nèi)地房企存在被批量、系統(tǒng)性做空的可能。讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇變得雪上加霜。

      當(dāng)此之時，深圳國資委和萬科果斷出擊，打了一個漂亮的反擊戰(zhàn)，當(dāng)天，萬科股債雙雙大漲。這無疑穩(wěn)定了市場對萬科乃至對中國房地產(chǎn)市場的信心。相信接下來，做空勢力會消停很多……

防風(fēng)險，才能促發(fā)展

      金融是國民經(jīng)濟(jì)的血脈，是國家核心競爭力的重要組成部分。金融活，經(jīng)濟(jì)活；金融穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。當(dāng)前，內(nèi)外風(fēng)險交織，經(jīng)濟(jì)承壓，金融防風(fēng)險任務(wù)嚴(yán)峻。今年二季度以來，《債務(wù)危機(jī)》的作者瑞·達(dá)利歐就一再提示債務(wù)風(fēng)險：「我們正處于一場典型的、晚期大周期債務(wù)危機(jī)的開端……」

      只有防好風(fēng)險，才能更好的促發(fā)展。房地產(chǎn)是周期之母，與金融市場的關(guān)系盤根錯節(jié)，對經(jīng)濟(jì)增長和財富效應(yīng)都有巨大的影響，而且又是典型的高杠桿部門，全球歷史上大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)多與房地產(chǎn)有關(guān)，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，絕非虛言。讓房地產(chǎn)市場軟著陸，是化解金融風(fēng)險的關(guān)鍵之一。

      11月6日，郁亮在會上坦言，黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。這句話適用于萬科，也適用于整個行業(yè)。根據(jù)澎湃新聞11月10日報道，金地集團(tuán)已將21.4115億元劃入上清所兌付專戶，用于兌付將于11月12日到期的「20金地MTN004」中票本息以及11月10日到期的「21金地MTN006」中票利息。至此，今年金地集團(tuán)已無到期公開債務(wù)……這對整個行業(yè)來說，是一個好消息。寒意似乎在逐漸退散。

      本資料聲明：1.本文中轉(zhuǎn)載自明源地產(chǎn)研究院，作者：明源不動產(chǎn)研究院總編、首席研究員艾振強(qiáng)。如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們及時刪除，并向其所有權(quán)表示歉意；2.因編輯需要，有些文字和圖片無必然聯(lián)系，僅供讀者參考。